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月供压力加大浇灭购房热情 分析师警告美国楼市处于大退潮初期

来源：英为财情

美国传统上火热的春季购房季刚刚拉开序幕。但有一位分析师警告称，这可能是楼市降温的开始。

研究咨询公司Pantheon Macroeconomics的首席经济学家兼创始人伊恩·谢泼德森（Ian Shepherdson）预计，美国今年的房屋销售速度将大幅下降。到夏末，成屋销量将从2月份的602万套（折合成年率）下降约25%，至450万套。

谢泼德森在周日发布的一份研究报告中写道：“房地产市场活动正处于大幅下滑的早期阶段，这将引发房价增长率的急剧下降，最早可能从春季开始。”

作为房屋销售预期放缓的证据，谢泼德森指出了抵押贷款需求。美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的最新抵押贷款申请数据显示，用于购房的贷款申请数量较上年同期下降了8%以上。相比之下，再融资需求较去年下降了近50%。

抵押贷款需求的下降可能预示着房屋销售的下滑，因为大多数买家都是依靠贷款来购买房屋。

月供压力加大浇灭购房热情

贷款需求下降可能要归咎于负担能力方面的问题。根据美国联邦住房贷款抵押公司房地美的数据，截至上周四的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为4.16%，为2019年5月以来首次突破4%。

根据谢泼德森的计算，自去年9月以来，抵押贷款利率的上升已使一套中等价位房屋的月供成本增加了400美元以上，增幅达27%。

“这是一个巨大的增幅，即使对于疫情期间有储蓄累积的家庭来说也是如此——一次性增加的储蓄无法为未来30年增加的月供提供资金——这将进一步压低需求，”他写道。

事实上，对当下的购房者来说，负担能力是首要考虑因素。《美国新闻与世界报道》（U.S. News & World Report）最近进行的一项调查发现，近一半的购房者表示，负担能力是他们最关心的问题，不过大多数受访者表示，他们仍对明年能够买房持乐观态度。

新屋销售下滑或拖累GDP

谢泼德森表示，成屋销售转变的连锁反应将是深远的，租金上涨的步伐最终也将放缓，甚至可能逆转。

他还预计，随着影响蔓延，新屋销售也将出现下滑。新屋销售的下降将拖累GDP，因为这意味着对与房屋建设相关的服务需求减少，以及对建筑材料和家电等项目的支出减少。

待售房屋是增是减尚不确定

对于任何坚持在这种形势下买房的美国人来说，坏消息是，这种情况最终将如何影响待售房屋的供应还不太清楚。房价飙升的部分原因是，房地产市场库存严重不足，这加剧了对少数挂牌待售房屋的竞争。

需求下降似乎会导致待售房屋库存的增加。但谢泼德森警告称，许多卖家可能会取消挂牌，或拒绝将自己的房屋投放市场，因为“没有人想成为最后一个试图在下跌的市场中出售房屋的人。”

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