核心20城探究之杭州：产业、人口过去兑现未来优势持续天天视点

2023-05-27 07:05:31 来源：华创证券有限责任公司

(资料图)

杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业占GDP 比例27%，但新发展阶段遇到一定瓶颈。1）杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP 在长三角排名第三，近6 年常住人口增长规模及增速长三角第一。2）杭州经济主要由第三产业驱动，GDP 中第三产业占比68%、数字经济核心产业增加值占比27%。3）近年来受互联网行业红利缩减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓，另外，工业产值增速也落后于长三角主要城市，在新发展阶段遇到一定瓶颈。

杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021 年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国61%，拥有11 家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。

2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。

杭州制造业细分项中，健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但政府加强工业投资、数字赋能，有较大的支持产业发展的余地。1）健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。3）杭州政府性债务余额与税收收入比1.5，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，未来支撑产业发展仍有较大余地。

2022 年杭州商品住宅销售面积下滑49%，未来新房销售将向1400 万方需求中枢回归。1）2022 年杭州商品住宅销售面积下滑49%至1100 万方，核心区域市场依旧维持一定热度，富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023年1-4 月市场回暖，新房、二手房成交分别为304、140 万方，同比上涨25%、73%。2）政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂空间缩小，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0 平米保守估计，需求中枢约1400 万方。3）杭州新房去化周期仅4.5 个月；余杭、萧山有望持续兑现预期，支撑房地产发展。

滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。1）滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力，2022 年权益销售金额分别为519 亿元、412 亿元，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，且核心区域土储占比约50%，优质供应潜力大。3）滨江、绿城作为杭州起家房企，对于市场较为了解，2022 年拿地溢价率为6%、8%，相较外来品牌房企溢价率略低，反映两家房企拿地适当配置有预期差的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块。

4）2023 年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖，预计复苏可持续，建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。

风险提示：杭州产业、人口兑现不及预期。

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