天天资讯:城投代建项目,彻底把我整懵了
前段时间和一位地产人交流,对方表示,现在的房企老板只关心两件事,第一件是搞钱,第二件是代建。
不得不说,代建已成为地产行业最炙手可热的话题之一。
和缩量的住宅开发相比,地产代建无论是规模增速还是市场前景都充满想象空间,尤其这两年央国企城投代建需求加速放量,更令房企垂涎不已。
(相关资料图)
不过,国资代建与传统的商业代建有着明显差异,而很多房企在这个领域的经验几乎为零。面对这个增量市场,房企如何才能抓住机会?
代建行业快速增长
国资代建明显放量
2021-2022年地产行业步入了低谷期。全年新开工面积下滑40%,商品房成交量也跌掉了28%。地产代建却走出了独立行情。
根据中指研究院数据,2022年房企代建项目新签约建筑面积达11073万平方米,实现了首度破亿,较之2021年更是增长了11.3%。
这其中,以政府代建、央国企城投代建为代表的国资代建,增速最为明显。
一方面,得益于保障房建设提速,带动了地产代建需求放量。2022年保障房建设全面发力,全国共筹建保障性租赁住房240万套(间),这个规模比2021年高出不少。
而按照中央部署,“十四五”期间,我国将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系。整个“十四五”期间全国初步计划建设筹建保租房近900万套(间)。
另一方面,过去两年央国企城投拿地大增,也催生了大量代建需求。受投资环境催化,民企拿地规模缩水,而央国企和城投拿地规模逆势上升。
尤其是城投,过去2021-2022年城投拿地量在各类主体当中占比是最大的。
据克而瑞数据,去年城投拿地建面占到全国土地总出让面积的一半以上。
城投拿地后的开工率却不尽如人意。以2022年为例,城投拿地开工率仅8%。以往城投拿地并完成一级土地整理之后,会通过股权合作的方式与其他企业联合完成开发。
但近两年由于种种原因,城投兜底的地块在股权合作方面遇到很大阻力,而大部分城投又缺乏做二级开发的能力,因而不得不委托其他企业完成项目开发。
当然,作为“不差钱“的业主,政府及国央企城投对于代建方来说,是稳定而优质的客户。代建企业也在积极拓展这类客户。
以某代建企业为例,按代建费预估,去年政府代建带来的收入已占到总营收的29.4%。新开拓的业务中,国央企城投客户占比达到66%,其中有46.8%来自城投客户。
国资代建这一肉眼可见的增量市场,几乎成了所有代建企业的发力方向。不过,国资代建与商业代建之间存在很大差异,想切入这块市场的房企,不得不重新做功课了。
国资代建与民企代建大不同
对代建方提出了更高的考验
国资代建作为抢手香饽饽,在选择合作方时自然拥有较高的话语权。这类委托方由于自身属性,既要求项目有一定的经济效应,同时也要会强调社会效应,有的还会提出单项创优的要求。
传统的民企代建往往是以经济价值实现为目标的,相比之下,国资代建这种“既要……又要……还要”的模式,对委托方的能力要求不言而喻。
1、国资代建,必须做到合规先行
在政府及央国企城投的办事流程中,合规性是放在第一位的。
这一点,国资代建项目也不例外。
从招投标环节开始,国资代建就体现出与商业代建的明显差异。民企代建可以走定向邀标,双方可以先沟通、磨合,各项条款达成一致再签约确立合作关系,一旦合约落定便可快速启动项目开发动作。
而国资代建有严格的合规性要求,必须采取公开招标。招标前双方很难有机会进行全面的沟通,代建方对于委托方的核心诉求和关注点很难理解到位。
比如城投委托代建的项目,大多不太强调开发效率,相反的,更强调安全合规,不求有功但求无过。这一点与追求经济效益的民企代建是截然相反的。
2、审批和汇报层次多,流程较复杂
众所周知,无论是政府机构,还是央国企城投都有集体决策的习惯,尤其是重要的决策必须逐级汇报,层层审批,决策的时效性和灵活性都不及民企。
正因为如此,很多决策或流程一旦定下来,后面想要再推翻就很难了。无论是超纲的决策还是意外的决策,都会使得双方陷入极其被动的局面。
3、区域化属性强,经验难以全国复制
地产代建目前仍处于成长期,业内并不存在统一的行规或标准。国资代建方面,各地的法规不同、政府及企事业单位的风格迥异,都使得代建方很难找到一个放诸四海而皆准的标准化流程。
4、委托方缺专业背景,双方存在沟通难度
过去地产代建以商业代建为主,委托方多为中小型房企,这类委托方找代建的目的,往往是“傍大款”——借助代建方的开发能力或品牌效应,让项目实现更好的销售溢价或去化效果。
而政府代建和城投代建类项目中,委托方大多对地产开发的理解不太透彻,双方在沟通上天然缺乏共同语言的基础,代建方不仅要有自己的方案,还要有充分的理由论证自己的方案。
换言之,既要让对方明白“是什么”,还要解释“为什么”。这类委托方对于项目管理一般是抓大放小,粗中有细,他们要求代建方给出流程或方案都是非常明确的、细致的、可信服的。
比如所有国资项目都有审计考量,合同外的工程增项对他们来说会是非常棘手的问题。代建方不得不在成本规划和过程管控上做得更加严谨细致。
充分前置和精细化管理
是国资代建的基本要求
国资代建前景广阔,但也不难发现,这个领域不是所有企业都能轻易介入的。目前来看,拥有一定国资背景的代建企业,在于委托方的衔接上会更加顺畅。
比如金地管理,背靠金地集团这棵大树,既有国企基因的同时又有市场化的高效机制,在国资代建领域已取得一定成效,以下明源君就结合他的一些做法,谈谈国资代建的突破点。
1、管理动作充分前置,并做到更加精细化
如前文所言,国资代建普遍存在合规要求高、流程长审批多的特点,如果像民企代建项目一样,出现较多的变更或扯皮事件,很可能导致项目开发过程中断或者节点滞后。
针对这一特点,代建方充分发挥主观能动性,将管理动作充分前置,让管理流程和管理标准更加精细化。
以金地管理为例,为了弥补公开招标造成的前期沟通不充分、流程处理不灵活的情况,金地管理会在充分研究招标文件,从中了解委托方隐藏的核心诉求和经营性的要求,拉通代建公司的管理体系、招采标准,针对性的制定招标文件进行详细描述,比如技术要求、构造做法都要在招标文件里面输出,解决后期的时效损失。
又如,在总分包招标过程中,严格执行施工图招标的标准,从一开始就锁定合同的工程范围、界面,减少后期的扯皮情况;对于设计单位招标过程中,会提前对未来可能出现的问题预判,并在招标文件中体现。
对设计单位的入围条件和设计关键负责人的要求做详尽描述,同时,对设计过程的违约情况也进行明确的罚责约定。诸如此类的动作,最大化的将项目开发过程中的常见问题前置解决。
2、自成一套管理体系,并与代建方做好衔接
面对不同区域、不同属性的国资委托方,代建方如果一个个项目去定制方案,显然是算不过账的。
为提高双方的沟通效率和磨合效果,代建方必须输出完善的、成熟的项目管理体系和管理流程,并将自家的体系与委托方的制度及流程做好衔接,达到事半功倍的效果。
某代建企业在2018年就推出了自己的标准,这套标准包含了产品指标、运营指标、服务指标、供应商指标等,不同星级匹配不同的质量、成本、供应商标准。
给委托方提供菜单式的选择,有效的提高了双方的沟通效率。
还有代建企业建立了“服务金三角模型”,形成了针对委托方的服务白皮书、代建服务质量体系、委托方驾驶舱,全方位提升代建服务力。
委托方驾驶舱:通过数字看板,实现经营数字的可视化,让委托方能实时掌握项目的经营数据,信息透明。
委托方服务白皮书:一份委托方服务指南,针对代建项目全过程的敏感问题、重要问题进行全面的释疑,主动和委托方进行前置沟通。
代建服务质量体系:对服务过程中的服务质量,做了定性、定量的分级,来指导操盘过程中的服务品质提升,让委托方有更好的服务感受和沟通体验。
甚至会为委托方的个人、项目以及公司提供增值衍生服务,比如专业培训、深度考察、公司管理体系梳理等,创造超出预期的服务体验。
标准的建立,一方面能让委托方对代建方有基本的认知,常规化问题不需再做额外的解读或扯皮;双方只需要求同存异即可。另一方面,双方有了沟通的基础,能更高效的达成共识。
同时,这也是代建方项目管理能力的全方位输出,更能增进委托方的信任感。
综上,明源君认为,和传统的商业代建相比,国资代建的市场前景广阔,但对代建企业的开发能力、企业资质要求也更高。后来者若想弯道超车,恐怕真得下苦功夫了。
点击下图,了解提进度、控成本的项目管理黑科技
标签:
推荐
-
使用人民币结算中国进口商品有助于阿根廷应对当前经济挑战——访阿根廷布宜诺斯艾利斯大学经济学教授马奇尼
新华财经布宜诺斯艾利斯5月3日电(记者王钟毅)阿根廷布宜诺斯艾利斯大学经济学教授豪尔赫·马奇尼日前...
来源: -
天天看热讯:瑞银策略师Vassili Serebriakov表示,美联储再次加息但暗示紧缩或暂告一段落,日元似乎是这一决定的主要受益者
瑞银策略师VassiliSerebriakov表示,美联储再次加息但暗示紧缩或暂告一段落,日元似乎是这一决定的主要受益者
来源: -
正阳县气象局发布暴雨黄色预警【III级/较重】【2023-05-04】 焦点快报
正阳县气象台2023年5月4日02时02分发布暴雨黄色预警信号:预计未来6小时内,我县真阳街道、熊寨镇、慎水乡
来源: -
重磅!国内首个鸿蒙行业5G智能网关通过OpenHarmony测评并商用!
近日,深圳鸿元智通科技有限公司(以下简称鸿元智通)推出的智鸿5G智能网关设备ZHSE-U6202(以下简称ZHS...
来源:
财富更多》
-
新玩法带动新消费——“五一”假期旅游市场观察
新玩法带动新消费——“五一”假期旅游...
-
【播资讯】“五一”期间预计中国营业性客运量超2.7亿人次
“五一”期间预计中国营业性客运量超2 ...
-
遇见匠心之我是能手 00后“镶贴匠”:“我贴的瓷砖,连强迫症都能治愈” 天天看热讯
遇见匠心之我是能手00后“镶贴匠”:“...
-
中经评论:数字人民币怎样改变我们的生活?
中经评论:数字人民币怎样改变我们的生...
-
巩固房地产市场企稳回升势头
巩固房地产市场企稳回升势头---历经一年...
动态更多》
热点
- realme10系列正式宣布 采用双曲面屏正面顶部居中挖孔
- 五菱全新微型电动车内饰官图发布 座椅采用星际形打孔工艺
- 努比亚Z40星空典藏版正式开售 采用微米级油画笔触纹理技术
- iQOO11系列正式官宣 首批搭载骁龙8Gen2机型之一
- 海信34英寸带鱼屏显示器发布 支持165Hz刷新率
- OPPO明年将商用240W超级闪充 新一代电芯支持更高倍率充电
- 第一款Android手机渲染图曝光 横向滑盖设计和全尺寸键盘
- 吉利首款纯电皮卡11月9日上市 车辆续航里程超过610公里
- 努比亚Z40SPro星空典藏版正式公布 堪称窄边框天花板
- vivo无线运动耳机2今日正式上市 首销只要119元
- 【速看】总投资65.6亿元!第二届浦江乡贤大会重大项目签约
- 相宜本草红景天系列功效_相宜本草红景天怎么样
- 修眉毛的技巧和方法视频(修眉毛的技巧)_当前短讯
- 聚合力支持机器人产业发展 讯息
- 瑞银推介2年期和6年期债券 为收购瑞信以来首次发债
- 2.74亿人次,花了1480.56亿元!-天天热资讯
- 郭艾伦无缘辽宁G4生死战 因伤连续缺阵第二场 焦点消息
- 放喷点火成功!钻探超8500米,证实有气-全球看点
- 全球速看:挖金船
- 返程高峰来了,湖南多处高速路段缓行|天天快资讯
- 广西高速公路服务区刮起“民族风”丨当三月三遇上五一
- 世界微动态丨高反免疫的实力派选手 试驾欧尚Z6 2.0T
- 美国经济前路难测:银行业危机汹汹 债务僵局还来添乱|当前最新
- 热消息:滑步车小轮车玩转长沙 “五一”假期另类群众赛事表演引人注目
- 微软推出pcgamepass新朋友推荐计划_全球热推荐
- 百度生物计算研究成果登《Nature》正刊
- “千眼天珠”预计下月试运行
- 一天使劲压出300份葱包桧,杭州武林夜市女摊主笑称:两只胳膊不一样粗了 天天信息
- 仅剩1天!北京适合一日游的景点,不少还免费!你去过几个?
- 教育部高等学校戏剧与影视学类专业教学指导委员会第十五次会议简报
- 交易增值税发票哪里开
- 世界观察:国际金价徘徊在2020美元附近,且看FED如何“走钢丝”
- 天天热资讯!香港首季经济增长超预期!高盛预测全年增长6%
- 天天微头条丨各主要高速公路、国省道干线交通总体安全顺畅
- 全球“街”力丨北美民众如何看中国?这些回答亮了
- 英飞凌签约国产碳化硅材料供应商北京天科合达
- “学历很高却仍无法生活自理”?外国网友这波吐槽,扎心了_天天速看料
- “欣欣”突然死亡,尸检报告出炉 环球讯息
- 康佳电视65R6荣获艾普兰奖 “软硬”兼备展现科技创新实力
- 天天热点评!崔东树:1-3月中国汽车出口106.9万台 同比增长54%
- 一张图:2023/05/03交易品种枢纽点+多空占比一览
- 创维汽车黄宏生:盈亏平衡点是卖10万辆 明年实现_全球百事通
- “坏胆固醇”高了怎么办?一起来看
- Fire-BolttPhoenix Ultra智能手表发布
- 看点:高盛:维持恒生银行(00011)“沽售”评级 目标价上调至128港元
- 服务返程客流,5月2、3日地铁1、2、10号线加开定点加班车
- 每日热讯!男生和女生谈恋期间男生偷偷录了私密视频 分手后以此要挟女生在
- 红霉素肠溶片用法用量_红霉素肠溶片说明书|世界热文
- 当前资讯!利好英镑!高盛称英国经济有人性,上调利率预测至5%
- 楼道堆物也能焕发第二春!社区里的“跳蚤市集”你见过吗?
- 安信国际:予世纪睿科(01450)“买入”评级 目标价6.5港元
- 7小时紧急救援 西安警方营救秦岭山中受伤游客
- 环球即时:降级系统应用会带来风险,安卓5月安全补丁堵住漏洞
- 世界聚焦:Indiedroid Nova单板计算机发布
- 宁德时代、比亚迪分列动力电池一季度全球市占率一、二名 环球热资讯
- 环球速看:同程旅行“五一”大数据:客流峰值超过春运,国内游、出境游全面复苏
- 今热点:南非电力不足,铂金或很快供不应求!
- 苻皇后_关于苻皇后的简介
- 热头条丨他用手机拍照,办了一场摄影展
- 食指戒指的含义图_食指戒指的含义
- 全球速看:苻登_关于苻登的简介
- 江苏扬州:科技馆里过“五一” 天天速看
- 长城黄家驹为什么被禁_黄贯中谈黄家驹死因 全球新资讯
- 中国股市:从亏掉裤腰带到开启正收益,我是这样做的
- 成都市天府新区邮政编码查询_成都市天府新区的邮政编码是多少|焦点观察
- 微软 Xbox 手柄新配色公布,灵感源于 OPI 指甲油|环球关注
- 全球速递!言情小说床文片段特污校园_言情小说床文片段特污
- 雷蛇发布噬魂鲨极速版 Xbox 授权耳机
- 瑞信:维持华泰证券(06886)“跑赢大市”评级 目标价升至12.2港元
- 里昂:维持海螺水泥(00914)“跑赢大市”评级 目标价降至28.1港元 每日播报
- 曝光丨近期湖南各地查处多起非法违法行为-天天资讯
- 天天播报:扫地机器人品牌 Neato 宣布退出市场,多年未达成销售目标
- 环球消息!尼康z8相机5月25日铺货,单机身售价4599欧元
- 天天视讯!圆锥面积的计算公式_圆面积的计算公式
- 瑞信:下调国药控股(01099)评级至“中性“ 目标价升至29港元|当前播报
- 世界最资讯丨斗罗大陆:武魂融合技排名,妖魅上榜,最厉害竟是俩辅助
- 致敬坚守 拼搏奋斗 滚动
- 文章再婚了?新女友身份曝光后,网友坐不住了:下一个姚笛?可惜了……
- 全球报道:Web2与Web3开发的不同之处
- 利空再度来袭!隔夜国际油价大幅下挫 中石油领衔下跌
- 环球消息!【原耽双男主小说推荐】《自由行》by白滚水 txt
- 大和:维持耐世特(01316)“买入”评级 目标价降至8.2港元
- 世界热头条丨未签订劳动合同离职赔偿金怎么算_离职赔偿金怎么算
- 欧元有支撑!机构前瞻欧元区通胀前景,预测欧银本周加息25个基点 世界快报
- 遇见匠心之我是能手 00后“镶贴匠”:“我贴的瓷砖,连强迫症都能治愈” 天天看热讯
- 焦点热文:俄罗斯将教授神经网络来帮助人们选择解决方案
- 中经评论:数字人民币怎样改变我们的生活?
- 蓝厅观察丨祖国带我们安全回家
- 特稿丨爆火的淄博和它的“过客”经济_天天快资讯
- 每日精选:美原油交易提醒:马斯克预言要成真了?油价重挫5%创五周新低,投资者担忧美国债务违约
- 美民调:更多美国人认为枪支和犯罪应列为美国首要问题-视讯
- 新华全媒+|“赴淄赶烤”火了 更多城市“跃跃欲试” 世界最资讯
- 肯德基真的香!百胜中国(09987)总收入和经营利润创一季度历史新高
- 环球关注:百胜中国首季收入和经营利润创历史新高!高管直言:经营环境仍充满挑战
- 浙商证券:维持维达国际(03331)“买入”评级 持续看好市占率提升 滚动
- 【世界新视野】生成式AI来了,“新生代”科普怎么做?
- 天天亮点!消息称三星和LG投资数十亿美元扩产OLED屏
- 谷歌、微软、OPENAI、ANTHROPIC首席执行官将于周四出席白宫人工智能会议
- 热门:北美媒体公司Vice或于几周内申请破产
- 苹果发布 tvOS 16.5 Beta 4(20L5559a)更新-世界报资讯
- AI哨所|通用人工智能时代即将来临?这位大佬很乐观_即时看
- 榉木和橡胶木哪个好(榉木和橡木哪个好)
- 苹果与谷歌起草追踪设备行业规范 三星等厂商宣布支持 世界视点
- 全球焦点!美国和中国市场表现强劲 星巴克(SBUX.US)Q2业绩超预期
- 今日看点:外汇交易提醒:美元从三周高点回落,欧洲通胀放缓欧银或小幅加息
- 全铝底盘/700+公里续航?奇瑞放必杀技了 这旗舰轿车实力拉满!
- WiZ 智能灯泡更新支持Matter协议,兼容苹果Home
- 世界观点:小鹏G9下半年将在广州黄埔区开展自动驾驶载客测试
- 官方:因在对热刺后就主裁发表不当言论,英足总向克洛普提起指控-世界新消息
- 拉萨 不负春光添新绿
- 假期返程高峰到来 高速公路流量创历史新高 全球快播
- 巩固房地产市场企稳回升势头
- 浙江1.9秒救赎自己!辽篮能否做到?打回沈阳or广厦再进CBA总决赛?|全球报道
- 货运行业减污降碳再发力
- 天天热议:云南隆阳5.2级地震致杭瑞高速中断、乡镇卫生院受损
- 天天观天下!夏日狂欢
- 全球消息!港股大盘5月首日交投平淡 机构:恒指可能仍在低位持续上下波动
- 每日视点!航空运输的特点_航空运输的特点
- 天天讯息:荣耀首款商用笔记本 MagicBook Z3 14 发布
- 海韵至尊旗舰钛金 PRIME PX1600W 电源上架|观察
- 聚焦:梨花满天开_梨花满天开歌词
- 7.5ml是多少克(7)
- 网红商业街有颗“智慧大脑”
- 【时快讯】缅北木姐1名持刀抢劫的男子被抓!当地人曝出木姐更黑暗的内幕
- 这4种食物没有“保质期”,存放很久也能吃,别傻傻丢掉了 世界快资讯
- 每日快报!5月3日重点数据和大事件前瞻
- 魅族20系列即将发布,白色前面板成为焦点 天天滚动
- 荆州市气象台发布雷电黄色预警【III级/较重】【2023-05-03】
- 天天快播:美股收盘:地区性银行股跌跌不休 投资者等待美联储决议
- 焦点速讯:辽宁出台16条举措培育壮大"经济细胞"
- 家门口感悟“非遗”,让假期更有趣
- 安徽电信网上营业厅网址_安徽电信网上营业厅
- 德国股市收低;截至收盘DAX 30下跌1.23%
- 美国股市收低;截至收盘道琼斯工业平均指数下跌1.08% 世界观焦点
- 全球观点:美股异动 | 能链智电(NAAS.US)涨超5% 预计23财年净收入将在5-6亿元人民币之间