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深度解读！从上半年土拍，看懂广州楼市未来走向-世界最资讯

来源：广州房产置业顾问小张

为何近期房企如此热衷于抢地？


(资料图片)

单看广州最近几宗土拍，有种让人梦回2021年的错觉。 从荔湾羊城食品厂，到迎宾路、长隆、嘉禾望岗、番禺好又多、番禺客运站，再到最新的天河地王员村一横路地块。 全员摇号。

摇号频发的背后，是信心回归、ZF让利、房企自身拿地策略、地块自身素质等综合因素合力。

但如果更深度探讨，会发现其实并不简单。

一一剖析。

1.供地数量缩减，但 优质地块占比增加 。

有无发现，以往供地最多的增城，今年几乎没怎么露脸，好不容易有一宗地，还没等开拍就终止出让了。 （注：新塘广园快速路南侧18101226A23035号地块）

不过，虽然少了远郊地块数量撑场，近郊和中心区倒是有不少好地上线。

番禺 ，就是典型案例。

迄今为止8宗摇号地块，5宗都在番禺。

2 .地块利润空间可控 ，房企拿地积极性提高。

细看这些摇号地块，要么是“小而精”，要么是“实力过硬”，这也意味着，开发难度低、成本可控、回报率高等优势。

可以看到，现在房企拿地逻辑有变：从此前的跟随市场，到现在的“ 一心求稳 ”。

具体表现为更倾向于 “快销”模式 ，开发快、入市快、去化快。

就拿荔湾两宗地来说，食品厂地块12家房企争抢，而桥梓大街地块则底价成交。

显然，比起中心区这个IP，房企更在意后期利润问题。

3.多数 房企土地储备不足 ，背负业绩压力。

截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地储备总面积22亿平方米， 较2021年末下降12%。 其中，土地储备面积超1亿平方米的企业，仅有5家。

（来源：中国房地产报）

顺带一提，高土储房企基本都是 国企和央企 ，少数的“有钱”玩家。 而目前广州“集中供地”基本名存实亡，随心挂地，谁也不知道错过今天这宗地，还能不能遇上更好的它？

所以，面对优质地块，房企不约而同的采取同一策略：

抢。

但是大家都抢，最终花落谁家，比的便不是财力而是 运气 。

土拍火了，楼市却还是温水？

土地，能窥见城市发展的方向。 不同于2021年的土拍带火楼市，这次土拍热度却没能向上传导。 究其源头，主要还是出在 房企 和 大环境 上。 首先，资金状态良好的房企普遍不多。 正如上文提到的，大肆拿地的多为国企央企，而民企呢，受限于资金压力，能保住现金流不断已是万幸，谁还敢拿地？ 房地产报数据显示，除滨江、众安等极少数房企的2022年总土储货值同比增长了13%和10%以外，几乎所有民企的土储规模都显著减少。

但暂停拿地，并不能解决房企的根本问题，反而会陷入 “越不拿地越难卖” 的困境。 于是，在近期土拍中，我们又看到了民企身影。 例如，拿下迎宾路地块的南通亚伦、番禺好又多地块的路劲地产....... 相比其它城市，民企更愿意把有限土储预算“押宝”在广州身上。 这不侧面说明， 民企看好广州楼市未来发展吗？ 随着民企的入局，未来土拍市场，也将从“寡头时代”，转变为“多头时代”。 百家争鸣 ，才能欣欣向荣。

再来看楼市大环境层面。

此前土拍之所以能带火楼市，很大一部分原因在于“ 市场预期” 。 市场火，意味着拿地不愁卖，也意味着有利可图。反之，市场下行，拿地不能保证去化，哪个房企会做赔本买卖呢？ 在这方面，杭州ZF就做的很到位。 根据克而瑞此前统计，杭州第三批集工供地成功出让地块的平均房地差为13917元/平，给足房企利润空间。 整体而言，光靠土拍就想把市场捂热，难。 但随着政策释放、房贷利率下调等利好的加码，仍有望拉动市场，带来宝贵的信心。

土拍“常态化”，意味着什么？

众所周知，土拍冷热与楼市现状息息相关。

当土拍回归常态化，自然也会有些许不同。

于房企而言 ， 从赚“快钱”向赚“慢钱”转变 。其中最大的一个变化，便是 更注重产品力的提升 。

就拿迎宾路地块来说，龙湖操盘，选择打造为旗下高端产品系—— 御湖境 。

其实以地块的条件，做刚需产品，或许更容易被市场接受，但其仍旧选择改善赛道。

这并非个例，如今广州新房，改善产品比比皆是，各大房企纷纷拿出自家高端产品一拼高下。

在不久的将来，广州将迎来 “产品力至上” 的时代。

于购房者而言 ，产品力有望成为衡量房产价值的又一标的。

产品越卷，买家越受益。

它可以为买家过滤掉一部分“用心做营销，用脚做产品”的开发商；又或是能提高开发商交付标准，增加居住舒适度等等。

当土拍回归常态化，对市场，对买家，都是一次全新的机遇。

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