李嘉诚之后香港楼市再爆“深水炸弹”！内地也传重磅信息五大启示力促市场企稳？

2023-08-09 12:13:46 来源：券商中国

李嘉诚之后，香港楼市又有大新闻！

(资料图片仅供参考)

据星岛日报消息，英资置地公司罕有放售中环交易广场第3座全幢甲厦，每方呎叫价3.8万港元，索价达160亿港元，成为近年来中环区罕见的大手放盘。据悉，这幢大厦楼高33层，总楼面约430802方呎，此外项目提供120个车位。

此前，李嘉诚的长实集团以低于同区一手房售价超过二成的低价，发售油唐新项目132伙单位，最低能290万港元成交，创下了香港市区一手房呎价7年来新低，引发全网关注。那么，香港楼市究竟发生了什么？

今天，内地楼市亦传出重磅信息。据经济观察网报道，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。房地产市场企稳，中国经济就能企稳，这一直是外资的观点。而中国经济企稳，汇率、股市、物价等皆可稳。中泰证券认为，复盘日本战后两次地产危机和政策应对，有五点启示可供参考。

李嘉诚之后的又一重磅消息

在经历疫情等因素冲击之后，香港商厦市场持续走弱。更为奇怪的是，值此空置率创历来新高之际，还有外资减持，意欲出售旗下贵重的核心甲级写字楼。近日，多间发展商接获由一间外资行推介的实盘，英资置地公司放售旗下交易广场第3座全幢，楼高33层，每方呎叫价3.8万港元，以总楼面约430802方呎计算，意向价达160亿港元，项目还提供120个车位。该笔放售成为近年来中环区罕见的大手放盘，引发市场瞩目。英资置地公司母公司为怡和策略。怡和早于上世纪末宣布迁册，撤出香港转往新加坡上市。

有香港中介代理强调，这是“极珍罕放盘”，鼓励发展商“勇于试价”，除了香港大型发展商外，内地金融机构，以及外资基金亦是目标客。事实上，多家内地金融机构一直有意在中环核心区寻找全幢甲厦，建立旗舰大本营。此次放售为他们提供了进驻中环的绝佳机会。

此外，香港中介代理指出，2019年初的商厦高峰期，该大厦呎租最高达170港元，当时难有大面积空置，用户很难找到心仪的目标。即便经过3年疫情，该大厦出租率目前仍然高逾90%，租盘主要集中在低层单位，其中6楼及7楼全层面积约10707方呎，意向呎租为128港元。

但近期，整体投资市场趋于平静，商厦市况见惨。根据世邦魏理仕资料显示，上半年整体空置率提升0.4个百分点，目前处于15.7%水平，属于历史新高。

市场人士指出，尽管今年以来，中环区表现较其他地区有优势，不过，区内恒基旗下The Henderson，以及长实旗下的长江集团中心2期，将于今年内落成，2个项目合共提供约100万方呎楼面，推出预租以来反应慢热，亦可见甲厦前景面临前所未有的新挑战。

长实于2017年11月以402亿港元出售中环中心权益，为香港历来最大宗物业成交，交易涉及中环中心的75%业权，包括约122万方呎写字楼及商铺楼面，成交呎价约3.3万港元。

长江实业上周以低于同区一手房售价超过2成的低价，发售油唐新项目132伙单位，最低290万港元能成交，创下香港市区一手房呎价7年来新低，更低于同区二手房价格。此事引发全网热议。很多人认为，这给香港楼市带来了一定冲击，要相信李嘉诚的眼光和嗅觉。

内地亦传出重磅信息

针对楼市的持续低迷，内地今天早上亦传来重磅信息。

据经济观察网报道，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。上个月，住建部部长倪虹在一个座谈会上表示要大力支持刚性和改善性住房需求，并具体提到三项措施：降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不认贷等。该座谈共有8家企业参会，分别是中海、华润、万科、龙湖、中国建筑、中建科技、南通四建和麦田，涉及开发商、建设方、中介。随后，各地都有一些政策出台，北京、深圳、广州、上海也都有表态，但并未见具体政策细则。

早在七月初，券商中国就报道过，当时有传闻称，8月份大概率要取消息“认购又认贷”政策，所谓“认房又认贷”，通俗地说便是“认本地的房，认全国的贷”，名下有房以及全国范围内有过贷款，再买房都算二套。目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市中，北京的力度最严，二套房首付比例最高可以达到80%、房贷利率可以高达5.25%，多年来在抑制投资炒房乃至减少换房交易频率上效果显著。

分析人士认为，取消认房又认贷政策，对于改善性住房需求会有较大的刺激作用。而且，从目前的情况来看，“炒房风潮”已然退去，此前的调控目的已经达成。另一方面，目前房地产市场的确面临很多现实问题，比如，虽然一、二线城市政府将提出更多政策的信号已经非常明显，但目前绝大部分热点一、二线城市依然未实施实质性政策。如果仅是利率调整或公积金相关政策微调，难以激发购房者的欲望，楼市依然难言回暖。

五大启示

房地产是影响国计民生的支柱行业，它的波动尤其是步入下行周期时，通常会引起广泛关注。据券商中国记者了解，目前的外资最看重的便是中国房地产市场何时可以出台重磅措施，力促企稳。在他们看来，只有房地产市场企稳，经济参与者的信心才能真正回升。

二战后日本出现过两次地产危机，分别在1974-1977年和1991-2009年，两次的触发因素迥异，影响范围和程度截然不同，也采取了不同应对举措。

中泰证券认为，日本房地产危机能够给我们带来五大启示。

第一，根据触发因素不同，地产危机至少有两类：一种是由外生冲击引起的收入和经济下行，传导至房地产市场；另一种则是，房地产行业陷入内生困境，通常是经济周期、金融周期与地产周期的共振，地产步入长周期下行。外生冲击引发的地产危机，影响时间较短，影响范围也相对更小。但当房地产行业陷入内生困境时，往往伴随着地产金融化，面临经济增速下台阶、地产行业调整等中长期的困境，需要很长时间才能真正解决。

第二，两种类型的地产危机有着不同的政策应对方式。外生冲击引发的地产危机，往往可通过需求扩张政策来解决，包括降低房贷利率、促进收入增长等手段；而房地产行业的内生困境，通常还伴随着金融危机、经济增速下台阶与行业调整，在金融风险出清之前，经济与地产可能难有趋势性好转，政策重点在于加快不良资产处置与完善金融监管体系。

第三，危机应重防范，宏观政策应灵活适度，避免大起大落。

第四，中长期看，房地产需求取决于适龄人口规模、城镇化率水平、经济生产率等因素，政策也应注重改善人口、城镇化以及产业升级等中长期因素。

第五，系统性风险背后往往有深层次的原因，当房地产高度金融化后，金融体系改革是房地产走出内生困境的重要举措。