天天讯息：【长租视点】长租公寓轻重资产各自发力

2023-03-10 20:32:49 来源：景晖聊财经

「房屋租赁产业，按运营商资产持有方式划分，主要有轻、中、重三类运营模式。在过往几年，受市场实际情况制约，我国的房屋租赁市场，主要以轻资产模式运营为主。但是，近两三年的房屋租赁市场正在发生重大变化，轻、中、重三类运营模式，尤其是重资产模式发展迅猛。」

景晖智库首席经济学家胡景晖点评：

住房租赁产业是一个长周期、大规模、低利润和低风险的行业，与之相对应的是风险厌恶型、投资回报率要求不高的资金。住房租赁产业能够规模化发展，核心就两点：一是便宜的房，二是便宜的钱。当然，也离不开运营商成熟、标准化、高效的运营管理能力。

(资料图)

之所以前些年，非常多的房屋租赁运营商转型为轻资产模式，主要是受市场实际情况制约，因为既没有便宜的房，也没有便宜的钱，更没有清晰的资本退出路径，所以，准入门槛低，前期少量投入即可在短时间内开展业务的轻资产模式成为主流。

但是近两三年，市场情况出现了重大改变，一方面，房地产市场整体下行，资产贬值，出现了大量便宜的房，对于资本来说是很好的资产抄底机会；另一方面，金融资本层面的支持持续发力，尤其是去年“基础设施公募REITs”向长租房的打开，以及今年“住房租赁金融17条”的出台，既让住房租赁行业能够获得便宜的钱，还有了“投融建管退”的产业闭环，再加上减费、降税、财政补贴、非改住绿通等政策红利，越来越多的资本和市场主体开始发力“重资产模式”。

轻资产，虽然投入少，风险低，但是收益也较低，比如以轻资产模式为代表的日本大东建托，其租赁业务的毛利率仅9.1%。重资产，虽然投入大，周期长，风险较轻资产高，但综合收益更客观，比如以美国EQR、德国VONOVIA为代表的重资产模式，租赁业务的毛利率均达到20%以上。

新的市场境况下，尤其是在产业分工逐步精细化的情况下，预计未来住房租赁产业的经营模式将呈现出轻的更轻，重的更重的发展趋势，轻的更轻，指的是拥有成熟、高效运营管理经验的运营商，越来越专注项目运营，以输出运营管理团队和经验为主来操盘具体的项目运营赚取运营管理服务费；重的更重，指的是资金实力雄厚的投资商或大业主，通过收并购等路径，逐步持有更多资产，一方面，将项目委托给成熟的运营商运营，赚取租金收益，另一方面，则通过大宗交易和资本市场，赚取资产增值收益。

扩展阅读-资讯原文

长租公寓发展至今，运营模式逐渐清晰，普遍意义上可将其分为轻资产、中资产、重资产三类。长租公寓的轻资产模式仅提供长租公寓的委托管理服务，不涉及物业的租赁与投资；中资产指公寓运营方向业主包租物业，重新装修后出租给租客，并进行长期管理赚取增值；重资产模式则是运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源，然后对外出租。

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