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天天要闻：金地，太冤枉了

来源：涛哥杂谈

好学生该怎么自证清白？这是一个问题。


【资料图】

最近，受旭辉风波影响，地产行业遭遇了又一轮惨烈的股债双杀。

包括碧桂园、金地、龙湖、绿城、远洋等剩下为数不多的房企们，在资本市场上都面临着不小的抛售压力。

10月17-19日，金地多支债券价格出现异常波动，一度触发临时停牌，个别债券跌到了令人意外的价格。

今年以来，资本市场尤其是债市的表现，成为衡量房企风险大小的核心参照。

因此，金地债券大跌也引起很多人的恐慌，不少朋友也来问涛哥，金地到底咋回事？

事实上，这个问题真的很难回答，很多投资债券的机构以及专业投资者也是一脸闷逼。

从公司基本面看，在销售回款端，1-9月金地实现销售额1630亿，稳居行业前七，相比同行销售表现整体要好，有持续的回款流入。

在偿债信用端，10月13日刚刚提前偿还28.4亿公司债，2022年已无到期公开债，偿债压力并不大。

在财务安全端，到今年上半年末公司账上还有货币资金648亿元，可支配资金比例超过70%，三道红线指标继续稳居绿档，也完全没啥问题。

在这样的基本面下，债券为何还会遭遇恐慌性的抛售？

涛哥也看了下目前市场上媒体的报道和相关猜测，发现确实也没谁找到了实质性问题，大多是无关痛痒的旁敲侧击。

例如，有人说金地作为最早一批的中债增试点房企，到目前为止还未有发成一笔"示范债"，公司的融资现金流可能有问题？

但事实上，发债首先要看企业需不需要发，有没有这个动机？比如迫切需要现金流，或者融资成本足够低等。

金地本身是中债增担保首批试点房企，毫无疑问有资格也有能力通过中债增担保进行发债融资。

但金地目前货币资金648亿，可支配资金比例超过70%，2022年还获得银行新增授信额度超过200亿，对资金的需要并没有那么迫切。

而且，虽然发行中债增票面利率看起来不高，但实际上如果考虑其中的担保的措施成本后，其真实融资成本比表面的高。

而中报显示，截至上半年金地债务融资加权平均成本仅4.54%，和一众央国企都有得一拼。

因此，如果考虑实际的额外费用、反担保措施条件，并对比小公募、开发贷等其他融资成本的情况下，金地也确实暂没必要急着发中债增。

所以，不管从融资的迫切性还是从融资成本来看，金地当前不急着发中债增，不是他发不了，而是暂时用不到，更不会因为没发就缺钱…

除了发债问题外，最近很多媒体在担忧的，还有一个是质疑金地因为合作项目的存在，可能存在隐形的表外债务，就像旭辉近期的情况。

说实话，作为同样是中债增试点房企的旭辉最近出现风险，确实对市场信心造成了不小的冲击，投资者很难再信任房企，这个可以理解。

不过，关于表外债问题，在今年8月金地投资者交流会上，管理层已经对合作项目和表外负债的情况有过专门解释：

“公司表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。”

即便大家觉得管理层的话不可全信，那也可看下金地1-9月的土地投资情况：

截至9月底，新增土地储备171万平方米，总投资额220亿元。公告的数据不会骗人，现金流有危险的企业顾及当下已经很难，是没有余力持续拿地的。

除了以上两个质疑的声音外，还有一个影响因素，是近期市场传言某大型险资对旭辉、碧桂园提前抽贷，对企业造成很大冲击。

由于金地的大股东也是其他险资背景，因此也有投资者担忧如果险资整体开始避险房地产，可能也会对金地造成影响。

涛哥觉得这个更多是市场对负面舆情的恐慌，目前还没有太多实质性的动作，与企业的基本面也无关，这里不展开了。

但值得注意的是，通过复盘近日金地债券市场交易情况，会发现与市场负面舆论同步，金地17日出现大量金额较小的砸盘单，由于市场买方谨慎，因此卖盘砸盘速度快、威力大，从而引起债券价格波动。

17日晚间金地发布近期经营情况公告后，18日就有大量机构聚集低价买入，究竟是惊慌失措的踩踏，还是有人故意为之、从中渔利？懂得人，自然懂。

所以，看下来一圈你会发现，金地的基本面似乎确实没啥硬伤，也没人找出啥实质性的问题。

但是，在同行一个个倒下的背景下，对于剩下好学生来说，想自证清白，确实太难了。

你说我销售表现好，别人觉得可能都被监管了，未必能应对偿债；

你说我最近也没债，别人觉得你公开债是还了，但可能还有表外；

你说我表外很安全，别人觉得房企说话不可信，暴雷的也这样说；

你如果发债，别人觉得你缺钱了才融资；你如果不发债，别人觉得你钱不够；

你如果拿地，别人觉得你消耗了现金流；你如果不拿地，别人觉得你没钱了。

不管你做啥，抛开事实不谈，难道你就真没一点错吗？

……

当投资者对一个行业失去信心的时候，即使好学生也很难获得基本的信任。

这篇文章的最后，涛哥本来想来个正能量的结尾，但不得不说，最近确实没啥正能量。

房企一直在流血，信心一直在流失，期待的颠覆性的支持希望渺茫。

在一个持续下行的市场，悲观者往往正确，你看这个不行了，你看那个也不行了。

但当人人都不行的时候，市场还剩下什么，每个人自己的资产又将受到怎样的冲击？

所以给别人喊喊冤，给剩下的人一些支持，又何尝不是为了自己。

关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。

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